Fique por dentro de como o processo de Usucapião Extrajudicial funciona, o que é necessário para realizá-lo e quais são os benefícios que você pode obter com isso.
A usucapião é um instituto jurídico que tem como objetivo principal a aquisição da propriedade de um bem imóvel pelo seu possuidor. A posse deve ser contínua, ininterrupta e sem oposição por parte do dono legítimo do bem.
Ocorre que, muitas vezes, o proprietário não tem conhecimento de que está sendo usucapido e, quando descobre, já é tarde demais.
Sendo assim, para evitar problemas futuros, é importante saber como funciona a usucapião extrajudicial e quais os requisitos para requerer esse tipo de procedimento.
Neste artigo vamos te explicar tudo o que você precisa saber sobre a usucapião extrajudicial. Como funciona o processo, os requisitos necessários e as vantagens dessa modalidade.
Ata Notarial: posse e suas provas
A Usucapião Extrajudicial é um direito previsto em lei, que visa garantir a possibilidade para a aquisição da propriedade de um imóvel, quando o direito ainda não está consolidado em lei.
Para garantir o término do processo, temos de comprovar que o requerente é o proprietário. O que é a etapa inicial para a formalização da Usucapião Extrajudicial.
Para isso, é necessário a realização de uma Ata Notarial, que tem por função atestar que há uma posse antiga e contínua do imóvel, comprovando que a propriedade já é de fato daquele que está requerendo a Usucapião Extrajudicial.
Nessa ata notarial, é importante que estejam descritos todos os dados da pessoa que está requerendo a Usucapião. E também todos os detalhes que comprovem que o imóvel em questão pertence a ela.
Depois que a Ata Notarial estiver concluída e confirmanda a posse, é possível prosseguir para a legalização da Usucapião Extrajudicial, comprovando que a propriedade foi mantida em posse contínua, pacífica e de boa-fé.
Soma de posses e como comprovar
O pedido de usucapião extrajudicial é um direito previsto na lei local e federal, que permite ao proprietário da propriedade reconhecer seu direito de posse, sem a necessidade de lidar com procedimentos judiciais complexos.
Para isso, o requerente deve apresentar a ata notarial no Cartório de Notas, preencher os documentos necessários e apresentar os motivos para o pedido.
No entanto, muitos não sabem que a simples apresentação da ata notarial não é suficiente para que o Oficial do Registro de Imóveis (ORG) valide o procedimento. É necessário apresentar os fatos, os fundamentos jurídicos e os requerimentos para completar o processo de usucapião extrajudicial de forma correta.
Em termos de fatos, o requerente deve comprovar que sua posse é antiga, regular, pacífica e incontestável.
Algumas outras questões importantes a serem consideradas são:
- A intenção de possessória;
- A possessão de boa-fé;
- E a disponibilização de fatos no momento da apresentação.
Os fundamentos jurídicos também são necessários. O Oficial do Registro de Imóveis (ORG) não reconhecerá nenhum pedido de usucapião extrajudicial sem provas ou argumentos jurídicos para respaldá-lo.
É essencial assegurar também que os pedidos de aditivos sejam documentados apropriadamente e devidamente preparados para apresentação ao ORG.
Contudo, antes de dar início ao processo, é preciso saber como ocorre a soma de posses nessa modalidade.
Para Usucapião Extrajudicial é exigida a comprovação do tempo de posse de acordo com a modalidade de usucapião pretendida.
Felizmente, a legislação brasileira permite somar o período de aquisição dos novos posseiros do imóvel com o período dos posseiros antecessores. Assim, por exemplo, se João tem a posse de um imóvel há 10 anos e vende esse bem a Maria, ela poderá somar a posse de 10 anos de João ao seu tempo de posse para fins de usucapir o bem.
Planta e memorial descritivo
Para o procedimento de usucapião extrajudicial, é necessário destacar a ata notarial, preparada pelo tabelião de notas, e a planta e o memorial descritivo da propriedade, assinados por profissionais habilitados com registro RRT.
Além disso, é necessária a anuência dos vizinhos dos imóveis confrontantes.
É essencial deixar claro que a planta é uma das mais importantes provas para a usucapião, pois dela será extraída a descrição do imóvel.
Ela delimitará os confrontantes, então, é importante que ela seja precedida por um levantamento topográfico perimétrico da área e, se possível, com um GPS de alta precisão para assegurar os pontos de amarração em coordenadas reais.
Para elaborar um plano e memorial descritivo, é preciso obedecer ainda às Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, às legislações federais e a todas as diretrizes para procedimentos administrativos.
Certidão negativa de distribuidores
Para entrar com uma ação de usucapião extrajudicial, é necessário reunir algumas certidões.
É necessário solicitar certidões negativas dos do local do imóvel usucapiendo e do domicílio requerente, que devem ser expedidas nos últimos 30 dias.
Estas certidões têm por objetivo comprovar que os documentos não contêm oposições, para que não haja interferência de terceiros durante o processo de usucapião.
Além disso, estas são as pessoas cujas certidões devem estar registradas:
- Do solicitante e de seu cônjuge ou companheiro, se houver;
- O proprietário do imóvel usucapiendo, bem como seu cônjuge ou parceiro, se houver;
- De todos os detentores e seus cônjuges ou parceiros, se presentes, que contribuem para o período de aquisição da usucapião em caso de sucessão de posse.
Justo título e boa-fé
O Justo Título e a Boa-Fé são requisitos que devem estar presentes em algumas modalidades de usucapião.
O Justo Título é aquele que seria hábil para transmitir o domínio e a posse se não existir nenhum vício que impeça tal transmissão.
Por outro lado, a boa-fé ocorre quando o possuidor não tem conhecimento da coisa. É necessário, então, que o requerente justifique o justo título e a boa-fé na solicitação de Usucapião.
Para se ter acesso ao direito de posse nessa modalidade, é imprescindível a comprovação de que:
- O requerente possui a posse direta;
- Detém a coisa há pelo menos 15 anos consecutivos (salvo casos de somas de posses);
- Não foi interrompida por qualquer circunstância de óbice legal;
- E, por fim, deve-se ter boa-fé no momento da tomada da posse.
Cabe ressaltar ainda que, antes de iniciar o processo de Usucapião Extrajudicial, é importante que se faça uma análise cuidadosa dos termos sobre o direito aplicável, bem como a localização do imóvel em questão.
Só assim é possível garantir que o processo correrá de forma tranquila e que o direito à propriedade será garantido.
Requerimento da usucapião
No caso de usucapião extrajudicial, não é preciso recorrer à Justiça, como ocorre com a usucapião judicial. Os interesses de todas as partes são representados por um advogado e o acordo é estabelecido entre eles.
Contudo, para tal efeito, você deve contar com a assessoria de um profissional especializado.
É ele quem irá garantir a validade do processo e, principalmente, que todas as exigências legais sejam cumpridas.
Dessa forma, para requerer Usucapião Extrajudicial de forma válida é necessário contar com a presença de um advogado para validar o caso.
O advogado terá o papel de certificar a documentação necessária para o processo, assegurar os direitos de ambas as partes e, principalmente, garantir a validade do processo perante a lei.
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